Mietrecht und Pachtrecht

Unterschied zwischen Miete und Pacht
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Der grundlegende Unterschied zwischen Miete und Pacht liegt in der Nutzung des überlassenen Objekts:

• Miete: Gegenstand der Miete ist die Gebrauchsüberlassung eines Objekts (z.B. Wohn- oder Geschäftsraum) gegen Entgelt. Der Mieter darf das Mietobjekt nutzen, jedoch keine Erträge daraus erzielen. Bei der Miete wird auch zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummiete differenziert.
• Pacht: Bei der Pacht wird zusätzlich zum Gebrauch auch die wirtschaftliche Nutzung, d.h. die Fruchtziehung, überlassen. Beispielsweise kann ein Pächter eines Gastronomiebetriebs den Gewinn aus der Bewirtschaftung beziehen.

Anwendung des ABGB und des MRG
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Das Bestandsrecht wird sowohl durch das ABGB, welches allgemeine Bestimmungen zu Miet- und Pachtverträgen enthält, als auch das MRG, welches nur unter bestimmten Voraussetzungen Anwendung findet, geregelt. Es ist wichtig zu unterscheiden zwischen:

• Vollanwendung des MRG: Sie gilt beispielsweise bei Altbauwohnungen, die vor dem 30.06.1953 erbaut wurden, oder bei Mietverträgen über Geschäftsräume.
• Teilanwendung des MRG: Bestimmte Bereiche des MRG, wie Kündigungsschutz oder Befristungsregelungen, gelten auch z.B. bei Wohnungen, die nach dem 30.06.1953 errichtet wurden.
• Ausnahmen vom MRG: z.B. Mietverhältnisse in Ein- und Zweiobjekthäusern oder bestimmte kurzfristige Mietverhältnisse von höchstens sechs Monaten.

Wir klären, ob und in welchem Umfang das MRG auf Ihr Mietverhältnis anwendbar ist und welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus ergeben.

Mietzinsbildung und Mietzinsbegrenzung
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Das MRG regelt den zulässigen Mietzins je nach Anwendungsbereich. Bei der Vollanwendung des MRG sind Mietzinsbegrenzungen besonders strikt; es gelten Kategorie- oder Richtwertmieten. Im Gegensatz dazu können bei Teilanwendung des MRG und bei der Anwendung des ABGB marktübliche Mietpreise frei vereinbart werden. Unsere Expertise hilft Ihnen, unzulässige Überhöhungen des Mietzinses zu erkennen.

Mieterschutz und Rechte/Pflichten der Vertragsparteien
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Das österreichische Mietrecht stellt den Schutz des Mieters ins Zentrum. Zu den zentralen Punkten gehören:

• Rechte des Mieters: z.B. Gebrauch des Mietgegenstands, Durchsetzung von Mietzinsminderungen bei Mängeln, und Schutz vor unrechtmäßigen Kündigungen.
• Pflichten des Mieters: z.B. Zahlung des Mietzinses, Anzeige von notwendigen Ausbesserungen und Rückgabe bei Beendigung des Mietverhältnisses.
• Pflichten des Vermieters: z.B. Erhaltungspflichten für die grundlegende Brauchbarkeit des Objekts (z.B. Heizung, Dach).
• Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen: Während der Vermieter für wesentliche Reparaturen zuständig ist, liegt die Verpflichtung für kleinere Wartungsarbeiten zum Teil beim Mieter.

Veränderung des Mietgegenstands und Aufwendungsersatz
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Mieter dürfen den Mietgegenstand teils nur mit Zustimmung des Vermieters verändern. Dabei kommt es darauf an, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Veränderungen handelt und ob das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich MRG unterliegt oder nicht. Für notwendige Investitionen oder Verbesserungen durch den Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Ersatzanspruch geltend gemacht werden, insbesondere bei der Beendigung des Mietverhältnisses.

Kündigungsschutz
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Der Kündigungsschutz ist ein Kernbereich des MRG. Hierbei wird auch zwischen befristetem und unbefristetem Mietvertrag differenziert. Unbefristete Mietverhältnisse können vom Vermieter nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden, z.B. grobe Vertragsverletzungen. Befristete Verträge müssen spezielle Kriterien erfüllen, um nicht unwirksam zu sein. Wir vertreten Sie in Streitigkeiten rund um etwaige Kündigungen und prüfen deren Wirksamkeit oder Befristungen.

Streitige Verfahren und rechtliche Vertretung
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Wir unterstützen Sie kompetent in allen Phasen, sei es außergerichtlich oder in streitigen Verfahren, bei:

• Mietzins- oder Räumungsklagen,
• Ansprüchen auf Mietzinsminderung oder Schadenersatz,
• Streitigkeiten über die Rückgabe des Mietgegenstands.